Médecin cherche maison

Utiliser sa marge de crédit comme source du paiement initial est un choix risqué sur le plan financier. Même si certaines banques le...

COMMENT PLANIFIER L’ACHAT D’UNE PROPRIÉTÉ?

PAR DANIEL LABONTÉ
Vice-président, Leadership de la pratique
Gestion financière MD

Pour tout acheteur potentiel, le moment approprié pour faire l’acquisition d’une propriété est avant tout une question de moyens. Dans le cas d’un médecin, les aspects uniques du cycle de vie qu’impose la profession médicale peuvent aussi influer sur la décision. Parmi ces aspects particuliers, mentionnons le lourd endettement de certains étudiants en médecine, l’écart très marqué entre le revenu d’un médecin résident et son revenu potentiel à venir, le lieu où le médecin effectue sa résidence et, finalement, le cadre dans lequel il exerce sa profession, notamment s’il est constitué ou non en société.

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Voici quelques questions que se posent souvent les médecins et certaines stratégies1 à considérer à propos de l’achat d’une première maison :

Q1 : Une marge de crédit pour étudiants ou médecins résidents (MCEMR) peut-elle servir à financer la mise de fonds requise à l’achat d’une propriété ?

Habituellement, la mise de fonds requise pour acheter une propriété provient des épargnes, d’un cadeau des parents ou d’autres membres de la famille, ou d’un régime enregistré d’épargne-retraite (REER) dans le cas de l’acheteur d’une première maison. Utiliser sa marge de crédit comme source du paiement initial est un choix risqué sur le plan financier. Même si certaines banques le permettent, vous devez avoir une excellente cote de solvabilité qui assure que le risque que vous vous trouviez en défaut de paiement sur les intérêts est minime. Nous vous recommandons de consulter un planificateur financier et de discuter avec lui des détails particuliers de cette option, et notamment d’établir avec son aide un budget détaillé2.

Q2 : Le Dr F est à mi-chemin de sa résidence et prévoit acheter un condo à Montréal. Il dispose d’un budget de 300 000 $ et possède des placements d’une valeur de 20 000 $ dans son REER. Ses dettes d’études totalisent 120 000 $. Est-il approprié pour lui de devenir propriétaire à ce moment précis de sa vie ?

Les médecins résidents comme le Dr F devraient dresser un plan à court terme et un plan à long terme et réfléchir, entre autres choses, à l’endroit où ils s’installeront après leur résidence ou à leurs projets éventuels d’études postdoctorales. Au cas où il s’installerait ailleurs qu’à Montréal, le Dr F devrait par ailleurs réfléchir à ses options à propos du condo. Le vendra-t-il, le louera-t-il ou le laissera-t-il inhabité ?

Il devrait se doter d’un budget détaillé, idéalement avec l’aide d’un planificateur financier expérimenté, afin de déterminer si ses revenus suffiront à soutenir son mode de vie, à payer les intérêts sur la marge de crédit pour étudiants et médecins résidents et à rembourser son prêt hypothécaire en plus d’acquitter tous les autres frais inhérents à la possession d’une propriété.

Il faut aussi réfléchir à la période pendant laquelle il envisage de garder la propriété. Règle générale, revendre une propriété moins de cinq ans après l’achat ne permet pas d’amortir les dépenses initiales liées à la transaction.

Au cours de cette première étape de sa carrière, le Dr F devrait envisager la possibilité de louer plutôt que d’acheter une propriété. Être propriétaire comporte en effet de nombreux coûts en plus des versements hypothécaires : frais juridiques, droits de mutation, taxes foncières, taxes scolaires et frais d’entretien. Par ailleurs, si la propriété est revendue et que le prêt hypothécaire est remboursé par anticipation, des pénalités peuvent s’appliquer.

En ce qui concerne les dettes d’études du Dr F, selon l’institution financière, les versements effectués sur le solde de la MCEMR peuvent être composés d’intérêts seulement ou comprendre aussi une partie de capital. Cependant, lorsque vous devenez médecin de plein droit et que la période de grâce de 12 mois est terminée, des remboursements de capital deviendront probablement exigibles.

Par ailleurs, seuls des taux d’intérêt variables sont offerts pour les MCEMR. Il s’ensuit que les intérêts exigibles augmenteront au même rythme que le taux préférentiel. Une augmentation de 1 % du taux préférentiel augmentera de 100 $ le montant des versements mensuels à effectuer sur la MCEMR.

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Q3 : Quel est l’effet des taux d’intérêt sur le processus d’achat d’une propriété ?

Au Canada, les taux d’intérêt se situent actuellement à un plancher historique. La Banque du Canada a récemment réduit son taux de financement à un jour (c’est-à-dire le taux auquel elle prête de l’argent aux banques) de 1,0 % à 0,75 %. Peu après, plusieurs banques de détail lui ont emboîté le pas, mais dans une moindre mesure, et ont abaissé leur taux préférentiel de 3,0 % à 2,85 %.

Le taux d’intérêt n’est qu’un aspect, bien que crucial, d’un prêt hypothécaire. Les médecins devraient toujours tenir compte des autres modalités ou conditions exigées au moment de souscrire à un prêt hypothécaire et porter une attention particulière à la souplesse des modalités de remboursement. Un médecin qui est susceptible de disposer à un certain point de flux de trésorerie excédentaires a avantage à choisir des modalités de remboursement souples qui lui permettront de rembourser par anticipation sans pénalité le prêt hypothécaire afin d’éviter de payer inutilement des intérêts pendant une longue période.

Q4 : Le docteur K est constitué en société depuis 6 ans. Il est marié et père de famille et son épouse est enceinte de leur troisième enfant. Le docteur K fractionne déjà son revenu avec son épouse par l’entremise de sa société, car Mme G a choisi de demeurer à la maison avec les enfants pour quelques années. La famille songe à déménager dans une plus grande maison. Le DK et son épouse ont l’intention d’utiliser le produit net de la vente (100 000 $) de leur maison actuelle comme mise de fonds pour l’achat de la nouvelle maison, pour laquelle ils disposent d’un budget de 550 000 $. Le Dr K demande si certains détails particuliers à sa condition de médecin constitué en société3 doivent être pris en compte en prévision de cette transaction.

Un médecin constitué en société se verse habituellement un salaire moins élevé (que ses pairs qui ne sont pas constitués en société) afin de profiter des allègements fiscaux qu’offre une société. Le Dr K complète donc le revenu familial en versant un dividende à Mme G. Le reste des sommes épargnées est maintenu dans un compte de société et est imposé à un taux inférieur. Si le Dr K a besoin de puiser une somme additionnelle de son compte de société, la stratégie devra être entièrement revue. Plusieurs possibilités s’offrent à lui : il peut majorer le dividende, songer à se verser un salaire plus élevé ou recourir à une combinaison de ces deux options. La question ne se résume donc pas simplement à l’achat d’une maison plus grande. Il est aussi important que le Dr K revoie son plan financier en compagnie de son conseiller pour s’assurer que les revenus supplémentaires dont il aura besoin seront aussi traités avantageusement sur le plan fiscal.

Finalement, il importe de maintenir une bonne cote de solvabilité. Cette cote est un des principaux critères utilisés par les banques pour évaluer votre fiabilité et décider si elles vous prêteront ou non de l’argent. En tant que médecin, vous ne négligez aucun effort afin de garder vos patients en santé. Une stratégie ou un plan financier bien réfléchi assurera votre propre mieux-être à long terme, idéalement dans la maison de vos rêves.

NOTES

  1. Le présent article est fourni uniquement à titre d’information et ne doit en aucun cas être interprété comme constituant des conseils en placement ou une invitation à se procurer certains titres.
  2. Les produits et services bancaires sont offerts par la Banque Nationale du Canada dans le cadre d’une relation avec Gestion MD limitée. Les produits de crédit et de prêts sont soumis à une approbation du crédit par la Banque Nationale du Canada.
  3. Les recommandations sur la constitution en société se limitent à la répartition de l’actif et à l’intégration des personnes morales dans les plans financiers et les stratégies de gestion de patrimoine. Il n’est pas dans l’intention de Gestion financière MD de donner des conseils fiscaux, comptables ou juridiques ni d’autres conseils professionnels similaires à ses clients actuels ou potentiels. L’information contenue dans le présent document ne doit donc pas être interprétée comme des conseils de cette nature et elle ne saurait en aucun cas se substituer aux conseils d’un fiscaliste, d’un comptable ou d’un conseiller juridique indépendant.

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