Investir dans l’immobilier

« Tout bien considéré, la vraie question est : est-ce que le jeu en vaut la chandelle? Commencez par créer un état des revenus et des dépenses... »

BON OU MAUVAIS INVESTISSEMENT?

PAR DANIEL LABONTÉ 
Vice-président, Leadership de la pratique, MD

« Le meilleur investissement sur Terre est la terre. » — Louis Glickman, investisseur immobilier et philanthrope américain 

Vous rêvez d’acheter un immeuble locatif? Peut-être même plusieurs? L’idée de gagner un revenu mensuel stable est attrayante, surtout avec les faibles taux d’intérêt actuels et la hausse de prix des propriétés. Il peut être avantageux d’investir dans un immeuble locatif, mais attention : il y a des risques.

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SEPT CONSEILS AVANT L’ACHAT D’UN IMMEUBLE LOCATIF

Vous croyez qu’un magnat de l’immobilier sommeille en vous? Prenez en note ces conseils avant de vous lancer dans le marché de l’immeuble locatif.

  1. Assainissez vos finances. Évaluez vos moyens. Selon les règles hypothécaires canadiennes, votre mise de fonds initiale doit correspondre à au moins 20 % de la valeur de votre immeuble locatif s’il compte d’un à quatre logements. En revanche, il n’y a aucun minimum si vous décidez d’habiter l’immeuble.
  2. Rassemblez votre équipe. Pour acheter un immeuble locatif, entourez-vous d’une équipe de professionnels : planificateur financier, agent immobilier, avocat ou notaire, spécialiste des prêts hypothécaires, évaluateur, inspecteur en bâtiment et agent d’assurance.
  3. Renseignez-vous sur les loyers moyens et les meilleurs emplacements. Faites des recherches sur la région où vous envisagez d’acheter. Mieux vaut acheter là où le marché de l’emploi est en santé et la population en croissance. Tâtez aussi le terrain pour connaître les prix des logements.
  4. Choisissez le bon prêt hypothécaire. Choisissez la bonne solution hypothécaire selon vos besoins financiers : un taux fixe, un taux variable ou une combinaison des deux.
  5. N’oubliez pas l’assurance. Comme votre maison, un immeuble locatif est un bien précieux. En choisissant la bonne solution d’assurance, vous vous protégez contre les difficultés financières en cas d’imprévu. Votre planificateur financier pourra vous aider à choisir la bonne solution d’assurance pour vous.
  6. Envisagez d’engager un gestionnaire d’immeuble. Avez-vous le temps de répondre aux demandes de réparation, surtout s’il s’agit d’urgences? Si vous engagez un gestionnaire, les frais de gestion (habituellement de 8 % à 10 % de vos revenus locatifs) grugeront votre revenu mensuel, mais diminueront votre stress.
  7. Renseignez-vous au sujet des lois encadrant les relations entre propriétaires et locataires. Les bons locataires sont difficiles à trouver. Un gestionnaire d’immeuble peut faire la promotion de vos logements et trier les candidats, mais si vous vous lancez en solo dans l’aventure, mieux vaut connaître vos droits. Vous trouverez de l’information sur les droits encadrant les relations entre propriétaires et locateur propres au Québec sur le site Web du gouvernement du Québec. http://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/droits/droits.asp.

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LES AVANTAGES D’ÊTRE PROPRIÉTAIRE D’UN IMMEUBLE LOCATIF

  • Revenu mensuel régulier. Les loyers encaissés, moins vos dépenses, constituent une entrée de fonds régulière et prévisible.
  • Appréciation. Rien n’est garanti, mais historiquement, les biens immobiliers ont tendance à prendre de la valeur avec le temps.
  • Déduction fiscale. Vous pouvez déduire certaines dépenses de vos revenus locatifs bruts, notamment l’intérêt sur votre prêt hypothécaire, l’impôt foncier, l’assurance, les coûts d’entretien, les frais de gestion d’immeuble et les services publics (à moins qu’ils ne soient à la charge du locataire). Si vos dépenses dépassent vos revenus locatifs, vous pourriez aussi déduire cette perte de vos autres sources de revenus, à condition que vous ayez une attente raisonnable de profit.

LES INCONVÉNIENTS D’ÊTRE PROPRIÉTAIRE D’UN IMMEUBLE LOCATIF

  • Responsabilités d’être un propriétaire. Vous devrez vous occuper des réparations, parfois urgentes, faire affaire avec des locataires pas toujours faciles et percevoir le loyer. Ces responsabilités peuvent être problématiques si vous effectuez un stage postdoctoral à l’étranger, par exemple. Vous pouvez confier la plupart de ces responsabilités à un gestionnaire d’immeuble, mais cela grugera votre revenu mensuel.
  • Revente difficile. Selon la conjoncture du marché, il peut être difficile de revendre une propriété, surtout un immeuble locatif. Vous devrez aussi tenir compte de la commission du courtier immobilier et des frais juridiques.
  • Dépenses de routine et dépenses imprévues. Cela coûte cher d’être propriétaire. Outre la mise de fonds initiale et le prêt hypothécaire, il faut compter les services publics, l’entretien, les réparations et les améliorations locatives, qui font rapidement monter la facture. Budgétez 2 % du prix d’achat de votre propriété pour l’entretien et les réparations. Vous devrez aussi prévoir un fonds d’urgence pour couvrir les frais d’exploitation si un logement se libère et que vous ne trouvez pas de locataire rapidement.
  • Imposition des revenus locatifs. Vos revenus locatifs nets s’ajoutent à votre revenu imposable pour l’année. Qui plus est, ce revenu supplémentaire pourrait être imposé à un taux marginal supérieur, ce qui veut dire que vous paierez plus d’impôt sur chaque dollar supplémentaire. Cet autre revenu pourrait aussi limiter votre droit à certaines prestations gouvernementales, comme la sécurité de la vieillesse.

FAIRE PARLER LES CHIFFREScombiencoûte

Tout bien considéré, la vraie question est : est-ce que le jeu en vaut la chandelle? Commencez par créer un état des revenus et des dépenses pour la propriété. Recensez tous les coûts liés à l’achat, y compris l’intérêt hypothécaire, l’impôt foncier, l’assurance, les services publics et les frais de gestion de l’immeuble, si vous choisissez cette option. Ensuite, estimez vos revenus locatifs attendus et déduisez vos dépenses. L’écart représente vos revenus locatifs nets, qui sont assujettis à l’impôt sur le revenu. Après impôt, vous obtiendrez soit un surplus (vous faites de l’argent), soit un déficit (vous en perdez). N’oubliez pas qu’il s’agit ici d’un calcul simplifié qui ne tient pas compte du coût de l’entretien général, des réparations (d’urgence et de routine) et des améliorations locatives.

L’achat d’un immeuble locatif peut s’avérer rentable, mais vous devez faire vos recherches et bien vous préparer. Quoi qu’il en soit, vous devriez en discuter avec votre planificateur financier pour vous assurer de prendre une décision éclairée et orientée vers une stratégie financière à long terme.

RÉFÉRENCE

  1. Rapport sur le marché locatif — Faits saillants — Canada, Société canadienne d’hypothèques et de logement.
Vice-président, Leadership de la pratique Gestion financière MD

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