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Un chalet en héritage

Le chalet familial est souvent un lieu chargé de souvenirs impérissables. Il a vu passer de petits et grands bonheurs, participé aux jeux endiablés des enfants et s’est fait le témoin silencieux des moments tendres en famille. Les années passent, et il vient un temps où il faut décider du sort de ce bien précieux. La question est complexe et mérite une sérieuse réflexion. Mais par où commencer ? Quels sont les enjeux à considérer ? Voici quelques pistes pour vous aider.

Vendre le chalet ou le garder dans la famille ?

C’est évidemment LA question primordiale, celle qui détermine tout le reste. Si votre conjoint et vous n’écoutiez que votre cœur, le chalet resterait dans la famille. Mais vos enfants adultes sont-ils aussi enthousiastes à l’idée de le reprendre ? À l’étape où ils en sont dans leur vie, leurs priorités sont peut-être tout autres. Une bonne discussion en famille permettra à chacun d’expliquer comment il voit les choses et d’exprimer ses désirs et ses inquiétudes. Vous pourrez ensuite évaluer les avenues qui s’offrent à vous à l’aide d’un professionnel. Commencez par répondre à ces quelques questions :

Quel est l’intérêt des enfants pour le chalet ? Si plusieurs d’entre eux sont intéressés, est-il envisageable qu’ils se partagent la propriété du chalet et son utilisation ? Souhaitez-vous vendre le chalet aux enfants, leur en faire don de votre vivant ou bien le leur léguer au décès du dernier d’entre vous ? Si aucun de vos enfants n’est intéressé, y a-t-il une autre personne dans la famille qui pourrait l’être ? À combien pourrait s’élever le gain en capital imposable sur le chalet ?

Garder le chalet et PRÉSERVER l’harmonie familiale

Au cours de la discussion, à votre grand plaisir, vos deux fils ont manifesté le désir de se partager le chalet. Votre fille, quant à elle, est encore indécise.

Qui dit partage dit conflit potentiel. Il est important que les futurs propriétaires s’entendent sur l’utilisation du chalet et la répartition des frais et des responsabilités qui s’y rattachent. Coucher sur papier des règles claires dès le départ peut prévenir bien des querelles douloureuses. Voici une liste non exhaustive de points à considérer pour trouver ce qui convient le mieux à votre famille :

  • Partage de l’utilisation : cohabitation en tout temps ; principe du premier arrivé, premier servi ; périodes réservées ; utilisation les jours fériés ; location du chalet s’il est inoccupé ; règles concernant l’accueil des invités ; état des lieux après un séjour, etc. ;
  • Responsabilité de l’entretien : ouverture et fermeture du chalet ; entretien courant du chalet, du terrain, du quai, de l’équipement de loisirs (bateaux, véhicules récréatifs, etc.) ; mode de prise de décisions (p. ex., majorité, unanimité) pour les réparations mineures et les travaux majeurs ;
  • Aspects financiers et juridiques : modalités de propriété du chalet (propriétaire unique, copropriétaires, etc.) ; ouverture d’un compte bancaire conjoint pour le chalet ; création d’un fonds de réserve ; paiement de l’hypothèque, des impôts fonciers, des services publics, des réparations ; legs du chalet par les enfants mariés (peut-il être légué au conjoint survivant ?).

Gain en capital et IMPÔT : comment RÉDUIRE la facture ?

Le chalet que votre conjoint et vous avez acheté il y a une trentaine d’années a probablement pris de la valeur au fil du temps ; c’est ce qu’on appelle le gain en capital.

Disons, par exemple, que vous avez payé le chalet 100 000 $ et investi 50 000 $ en rénovations avec les années, ce qui porte le coût à 150 000 $ pour le calcul du gain en capital. Comme les travaux majeurs effectués peuvent diminuer le montant du gain en capital, il est fortement recommandé de faire un suivi rigoureux de ces dépenses et de conserver précieusement vos factures.

Vous vendez le chalet 250 000 $. Votre gain en capital est donc de 100 000 $ (250 000 $ – 150 000 $). De ce montant, vous pouvez retrancher certaines dépenses admissibles comme la commission du courtier immobilier (10 000 $). Le gain réel passe donc à 90 000 $, dont la moitié, 45 000 $, est imposable.

Si vous vendez le chalet aux enfants, vous devrez assumer la facture fiscale. Ce sera le cas aussi si vous leur en faites don de votre vivant, car du point de vue de l’impôt, vous aurez disposé du chalet à sa juste valeur marchande. Comme vous ne tirerez pas d’argent de la transaction, il faudra vous assurer d’avoir suffisamment de liquidités en réserve pour acquitter l’impôt dû sur le gain en capital.

Vous pensez plutôt léguer le chalet aux enfants lorsque votre conjoint et vous-même serez décédés ? Comme le défunt est présumé avoir disposé de tous ses biens au décès, c’est votre succession qui devra payer l’impôt sur le gain en capital. Joli cadeau ! Comment faire pour réduire la note ? Le secret est dans la planification. Voyons quelques avenues possibles.

L’exemption pour résidence principale

Il faut savoir que la résidence principale d’un particulier peut être exonérée d’une partie ou de la totalité de l’impôt sur le gain en capital réalisé au moment de la vente, réelle ou réputée. Pour avoir droit à cette exemption, le particulier doit désigner la propriété comme résidence principale dans sa déclaration de revenus de l’année d’imposition où la vente a eu lieu. Cette désignation doit respecter certains critères, dont voici les principaux :

  • La résidence principale peut être une maison, un chalet, un condo, un appartement, une roulotte, une maison mobile ou une maison flottante dont un particulier est propriétaire, seul ou avec une autre personne. Vous pourriez donc désigner comme résidence principale la maison ou le chalet, mais une seule propriété à la fois.
  • La propriété doit avoir été normalement habitée par son propriétaire ou certains membres de sa famille (conjoint, ex-conjoint ou enfants) dans l’année. Dans le cas d’une résidence saisonnière comme votre chalet, y habiter pendant les vacances suffit pour répondre à ce critère.
  • Depuis 1982, un couple ne peut désigner qu’une seule résidence principale par année, alors qu’auparavant, chacun des conjoints pouvait se prévaloir de l’exemption pour résidence principale.
  • Si plusieurs propriétés sont admissibles, une seule peut être désignée comme résidence principale pour une année donnée, mais cette désignation peut changer selon les années. Si vous désignez le chalet comme résidence principale pour toute la durée de sa détention ou une partie seulement, le gain en capital réalisé sera exonéré d’impôt en totalité ou en partie. En revanche, le gain en capital sur la maison, pour les années où le chalet est désigné comme résidence principale, sera quant à lui entièrement imposable.

Quand viendra le moment de vendre votre maison ou le chalet, les conseils d’un comptable ou d’un fiscaliste pourront vous éclairer sur les choix à faire et la façon de procéder pour profiter au maximum de l’exemption pour résidence principale.

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Vendre le chalet aux enfants et étaler les paiements

Si vous décidez de vendre le chalet aux enfants et que l’impôt sur le gain en capital s’annonce élevé, il est possible d’amoindrir le choc en étalant le paiement sur un maximum de cinq ans. Vous devez pour ce faire accepter que le paiement du chalet soit réparti sur une période équivalente plutôt qu’il vous soit versé en totalité au moment de la vente. Les règles fiscales permettent en effet de demander une provision et de reporter la déclaration d’une partie du gain en capital à l’année où vous recevez le produit de la vente.

La vente à prix d’ami : gare à la double imposition !

L’idée vous a peut-être effleuré l’esprit de vendre le chalet aux enfants à « prix d’ami ». Regardez-y à deux fois, car cette stratégie risque d’entraîner une double imposition. Si vous vendez le chalet à prix d’ami, en vertu des règles fiscales, vous serez réputé l’avoir vendu à sa juste valeur marchande. Vous paierez l’impôt sur le gain en capital calculé en fonction de cette valeur marchande. Vos enfants, quant à eux, seront réputés avoir acheté le chalet au prix réduit. S’ils le revendent plus tard, c’est ce prix réduit qui servira au calcul du gain en capital et de l’impôt qu’ils devront payer, bien que vous ayez été imposé en fonction de la juste valeur marchande, plus élevée.

L’assurance vie

Une assurance vie peut aider à résoudre bien des casse-têtes concernant le chalet et la transmission de votre patrimoine en général. Votre conjoint et vous pourriez souscrire une assurance vie conjointe payable au dernier décès et nommer vos enfants comme bénéficiaires. Au décès du dernier d’entre vous, le produit de l’assurance vie leur sera versé libre d’impôts. Si vos enfants n’ont pas les moyens de payer l’impôt sur le gain en capital ni de conserver et d’entretenir le chalet, l’argent reçu de l’assurance pourrait leur éviter d’avoir à s’en défaire.

La question du partage de votre patrimoine mérite aussi réflexion. Supposons que les intentions de vos enfants se confirment : vos deux fils veulent le chalet, mais votre fille n’est pas intéressée. Y a-t-il d’autres biens que vous pourriez laisser à votre fille pour compenser ? Si vos autres biens ne sont pas suffisants pour permettre la répartition souhaitée de votre patrimoine, une assurance vie dont votre fille serait bénéficiaire pourrait aider à combler l’écart.

Une bonne planification de la transmission du chalet familial tenant compte de l’ensemble de votre situation peut se traduire par des économies d’impôt substantielles et contribuer à préserver l’harmonie au sein de la famille. Qu’y a-t-il de plus précieux ?

Note : L’information contenue dans le présent document ne doit pas être interprétée comme des conseils professionnels d’ordre fiscal, juridique, comptable ou de nature similaire applicables en contexte canadien ou étranger, et elle ne saurait en aucun cas remplacer les conseils d’un fiscaliste, d’un comptable ou d’un conseiller juridique indépendant. Les recommandations sur la constitution en société se limitent à la répartition de l’actif et à l’intégration des personnes morales dans les plans financiers et les stratégies de gestion de patrimoine. Toute information d’ordre fiscal ne s’applique qu’aux résidents canadiens et s’appuie sur le droit canadien de l’impôt en vigueur, notamment sur l’interprétation judiciaire et administrative en la matière. L’information et les stratégies ci-indiquées peuvent ne pas convenir aux personnes des États-Unis (citoyens, résidents ou détenteurs d’une carte verte) ou aux non-résidents du Canada, ni dans des situations mettant en cause de telles personnes. Les employés du groupe de sociétés MD ne sont pas habilités à déterminer si un client est considéré comme une personne des États-Unis ou soumis à des obligations de déclaration de revenus, au Canada ou à l’étranger. Le service ExO MDMD offre aux clients des conseils et des produits financiers par l’entremise du groupe de sociétés MD (Gestion financière MD inc., Gestion MD limitée, la Société de fiducie privée MD, la Société d’assurance vie MD et l’Agence d’assurance MD limitée). Pour obtenir une liste détaillée de ces sociétés, veuillez consulter notre site à l’adresse md.ca. Gestion financière MD offre des produits et services financiers, la famille de fonds MD et des services-conseils en placement par l’entremise du groupe de sociétés MD.

Les services successoraux et fiduciaires sont offerts par la Société de fiducie privée MD.

 

Publié dans

Angela Campbell et Martine Desrosiers

Angela Campbell, CPA, CA, Vice-présidente adjointe, Services fiscaux, Gestion financière MD Martine Desrosiers, notaire, Conseillère en successions et fiducies, Société de fiducie privée MD
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